Vrei sa vinzi azi? Factori ce influenteaza decisiv valoarea proprietatii tale. Partea I Locatia

Pozitionarea gresita a pretului de listare este, in viziunea mea, cea mai mare gresala facuta de catre proprietarii de imobile in cadrul procesului de tranzactionare imobiliara. Zilnic intalnesc in piata aceasta problema, repetandu-se parca la infinit. Nenumaratele ore in care am stat de vorba cu vanzatorii m-au facut sa concluzionez ca aceasta abordare se datoreaza lipsei de importanta atribuite de acestia factorilor ce caracterizeaza in mod definitoriu valoarea de piata. De cele mai multe ori, cu toate ca sunt cunoscuti, proprietarii minimizeaza in mod involuntar, poate, importanta anumitor factori in detrimentul altora, mai favorabili, rezultatul fiind o ciulama imobiliara, o supa de motive dreasa bine de catre stapanul imobilului insa nedigerabila de catre cumparator.

Locatia

Americanul are o vorba” Prefer sa cumpar cea mai proasta casa de pe o strada buna decat cea mai buna casa de pe o strada proasta”

In mod evident vanzatorul stie sa faca diferenta intre diferitele zone (cartiere) ale unui oras (cu toate ca lucrurile sunt inca discutabile) insa lucrurile se complica atunci cand discutam de anumite parti ale aceluiasi cartier. Considerand aceeeasi vechime (blocuri construite in anii 1960) si acelasi nivel de finisare noi, eu monitorizand atent piata, am observat diferente de pana in 15% la pretul de vanzare intre blocurile situate  in acelasi cartier.

Tot o chestiune legata de locatie o consider amplasarea diferita a doua apartamente similare in cadrul aceluiasi bloc. Am observat ca tendinta cumparatorilor ce isi pemit un buget generos este sa solicite imobile situate la etaje inferioare, pana in 3 cei mai exigenti, majoritatea oprind filtrarea la etajul 5, hai, maxim 6. Diferentele pot depasi, uneori, 10%, mai ales in concurenta dintre etajele1-3 si ultimul nivel. Asta cel putin in zonele rezidentiale. In centru insa un etaj inalt se vinde bine in combinatie cu o frumoasa vedere citadina (de ex: catre Fantani sau Casa Poporului, in zona Unirii).

Vederea si orientarea proprietatii fac diferenta. Am situatii in care vanzarea unui imobil central, la un etaj mic dar cu vedere fata, catre un bulevard zgomotos si plin de praf decurge anevoios. Din 5 clienti calificati ce au vazut proprietatea 4 ar fi achizitionat apartamentul, daca era situat in acelasi bloc, acelasi etaj dar cu vedere spate. In privinta orientarii cardinale…hm… port mereu in geanta o busola:)

Pozitia apartametului pe palier poate sa faca diferenta. Daca esti usa in usa cu liftul sau cu ghena…te costa la buzunar. Un cumparator trebuie sa faca un compromis, pentru a alege aici, deobicei pentru un mic avantaj financiar. Daca ai doi sau trei pereti la exterior, neizolati, te poti astepta sa primesti mai putin decat vecinul de pe mijloc sau, in cel mai fericit caz, vinzi mai greu decat el. In mod cert insa vinzi dupa ce a instrainat el, daca tii la pret.
Atunci cand vorbim despre o proprietate “pe pamant” 200 m mai incolo se pot cuantifica in zeci de mii de euro in minus pentru proprietatea situata in proximitatea caii ferate, de exemplu. Vecinii recalcitranti iti pot aduce multe batai de cap, acestia fiind mult mai vizibili in caul proprietatilor tip case-vile decat cei de la bloc.

Alegerea unui teren pentru a construi pe el nu este o decizie usoara, locatia fiind un factor cheie, neatins nici macar de reglementarile urbanistice. Chiar daca nu este o chestie de locatie pura natura solului sau riscul de inundatii iti pot da socotelile peste cap.

Fara a avea pretentia ca am atins subiectul pe deplin, va invit sa dezbateti. Asta cel putin pana la urmatorul post, cel dedicat starii imobilului.

Articol postat de Mircea Vinteanu