De aproape 2 luni funcţionează un nou Cod Civil. Ce trebuie să ştii: antecontractul şi contractul de vânzare

Noul cadru legislativ oferă celor două părÅ£i care încheie o tranzacÅ£ie o libertare mult mai mare de negociere a clauzelor contractuale.

De la 1 octombrie a intrat în vigoare un nou Cod Civil, ce are efecte evidente ÅŸi în imobiliare. Andreea Rădulescu, notar public, a explicat, în cadrul ediÅ£iei din octombrie a Clubului ProfesioniÅŸtilor în Imobiliare (CPI), principalele modificări legislative aduse în acest domeniu. Noua lege oferă o libertate contractuală mult mai mare celor două părÅ£i, punându-se un accent deosebit pe negociere, a spus Andreea Rădulescu. Totodată însă, această libertate este contrabalansată de o mai mare putere acordată instanÅ£elor judecătoreÅŸti de a interveni pentru a rezolva situaÅ£iile conflictuale dintre semnatarii unui act încheiat în formă autentică (autentificat de un notar).

În procesul de achiziÅ£ie a unei locuinÅ£e, fie ea casa sau apartament, doi paÅŸi sunt esenÅ£iali pentru încheierea unei tranzacÅ£ii de succes:

1. Antecontractul de vânzare:
Acest act reprezintă, de fapt, o promisiune de cumpărare, pe de o parte, ÅŸi una de vânzare, pe de alta. Trebuie să includă, în mod obligatoriu, un termen până la care se va încheia tranzacÅ£ia. Poate prevede plata unei sume de bani, ca avans, sau nu.

Noua lege recomandă înscrierea antecontractelor în Cartea Funciară, dar nu obligă în acest sens. Pentru asta, un astfel de act trebuie să îndeplinească două condiÅ£ii: să fie încheiat în formă autentică (legalizat de un notar) ÅŸi să includă un termen de încheiere a tranzacÅ£iei. Dacă aceste condiÅ£ii sunt îndeplinite, oricare dintre cele două părÅ£i poate înscrie documentul în Cartea Funciară.

În cazul în care vânzătorul nu mai vrea să înstrăineze proprietatea, iar antecontractul a fost înscris în Cartea Funciară, avansul plătit de cumpărător se constituie ca o ipotecă legală în favoarea sa (are dreptul de a urmări sau executa silit bunul pentru a-ÅŸi recupera suma plătită). Spre deosebire de prevederile vechiului Cod Civil, un antecontract rămâne înscris în Cartea Funciară timp de ÅŸase luni (faţă de trei ani) de la expirarea termenului stabilit de cele două părÅ£i (timp în care cumpărătorul sau vânzătorul se pot adresa instanÅ£ei pentru nerespectarea clauzelor contractuale de către cealaltă parte); după un interval de ÅŸase luni, acest act poate fi radiat.

2. Contractul de vânzare (care nu se mai numeÅŸte de vânzare-cumpărare):
La încheierea unui astfel de document se vede în mod deosebit libertatea de negociere acordată celor două părÅ£i. Vechiul sistem, în care tranzacÅ£iile imobiliare erau încheiate pe baza unor contracte-tip, predefinite, a apus, spune Rădulescu. Acum, practic, orice clauză (cu respectarea legii în vigoare) poate fi negociată ÅŸi inclusă în documentul de vânzare, cu precizarea că fiecare dintre acestea trebuie acceptată în mod expres de cele două părÅ£i (trebuie să semneze pentru fiecare dintre ele). În cazul în care clauzele standard intră în contradicÅ£ie cu cele negociate, cele din urmă primează.

De ce acte ai nevoie pentru încheierea unui contract de vânzare:
- actele de identitate ale părţilor;
- certificatele de căsătorie;
- eventualele convenÅ£ii matrimoniale încheiate de părti;
- actele de proprietate;
- documentaţia cadastrală a imobilului (care acum a devenit obligatorie);
- încheierea de intabulare a imobilului;
- certificatul de atestare fiscală;
- adeverinÅ£a de la asociaÅ£ia de proprietari, dacă locuinÅ£a face parte dintr-un imobil în care o astfel de asociaÅ£ie a fost înfiinÅ£ată;
- ultimele facturi de la furnizorii de utilităţi ÅŸi chitanÅ£ele care atestă achitarea integrală a acestora (dacă clientul cumpărător ÅŸtie de existenÅ£a unor datorii ÅŸi este dispus să le achite el însuÅŸi după achiziÅ£ie, acest lucru trebuie precizat printr-o clauză clară în contract);
- orice acte sunt deÅ£inute de către vânzător din istoricul proprietăţii (acestea nu sunt obligatorii, potrivit legii, dar sunt recomandate);
- certificatul de performanţă energetică al imobilului, cu excepÅ£ia cazului în care cele două părÅ£i au convenit să încheie tranzacÅ£ia în lipsa acestuia (fapt care trebuie precizat în contract);
- eventuale procuri în baza cărora părÅ£ile vor fi reprezentate la semnare de mandatari.

Andreea Rădulescu precizează că, spre deosebire de prevederile vechiului Cod Civil, în cazul în care un contract este afectat de o cauză de nulitate (cum ar fi neincluderea chitanÅ£elor de plată către furnizorii de utilităţi sau a certificatului de atestare fiscală), cele două părÅ£i nu mai trebuie să se adreseze unei instanÅ£e pentru constatarea nulităţii respectivului document. Este suficient ca vânzătorul ÅŸi cumpărătorul să se adreseze unui notar, care va încheia un înscris în formă autentică, după care vor putea încheia – sau nu – un nou contract.

Articol postat de Mircea Vinteanu