Cum sabotează băncile piaţa executărilor silite? Specialiştii explică dedesubturile acestor tranzacţii

Executarea silită nu este deloc subiectul preferat al băncilor. Chiar dacă multe dintre ele au departamente specializate pentru acest lucru, toate evită să se ajungă în acea situaţie. Şi totuşi, atunci când se ajunge acolo, nici băncile, nici clientul datornic şi nici noul proprietar nu obţin beneficiile aşteptate. Specialişti din piaţa executărilor silite explică unde se blochează acest mecanism, şi de ce.

Primul lucru, atunci când se recurge la executarea silită, pare să fie aşteptarea. Deja este un lucru cunoscut faptul că prima sau a doua licitaţie nu se concretizează niciodată în tranzacţie,

motiv pentru care bancherii nu se agită mai deloc. Preţul cerut este mult prea mare, iar clienţii interesaţi, neglijaţi complet.

„La prima licitaţie, de obicei, preţul de pornire va fi cel din evaluare. De prea multe ori însă, se foloseşte evaluarea care a stat la baza acordării creditului, deci acum trei-patru ani, în plin boom imobiliar. Evident că un asemenea preţ este descurajant pentru potenţialii clienţi, şi îl dezavantajează şi pe datornic pe termen lung.", arată Ştefan Neagu, managing partener heima.ro.

Doar cinci din 100 de executori bancari răspund clienţilor interesaţi la emailuri, arată un studiu

Astfel, o primă tranşă de clienţi interesaţi îşi pierde interesul faţă de executarile silite. Următorii, care încearcă să ducă mai departe acest proces, se împotmolesc în birocraţia pe care o găsesc în bănci. Paradoxal, băncile par să pună piedici unor clienţi care vor să le scape de nişte proprietăţi problematice.

„Noi am oferit celor care intră pe site-ul nostru, încă de la început, posibilitatea contactării pe email a executorului bancar răspunzător de licitaţia care îi interesează. În urma unui sondaj efectuat pe 5.000 de persoane, a reieşit că gradul de răspuns al executorilor bancari la emailurile de contact ale potenţialilor cumpărători a fost de aproape 5%. Nouă ni s-a părut incredibil rezultatul, mai ales că este vorba despre executori bancari, deci angajaţi ai băncii care se ocupă exclusiv de bunurile executate.", continuă Ştefan Neagu.

A treia etapă problematică, este cea de la final, când clienţii care au reuşit totuşi să facă achiziţii prin sistemul de executare silită se pot lovi de cam cea mai gravă situaţie care poate apărea în acest context: nu pot să îşi ia proprietatea în primire. Asta pentru că bancherii au puteri legale limitate.

„Să nu uităm că deocamdată, deşi au apărut noile Coduri (Civil şi cel de procedură Civilă), majoritatea executărilor sunt încă puse în practică de executori bancari. Iar aceştia nu au posibilitatea legală de a face evacuarea. Practic, pleci de la licitaţie ca proprietar şi există şansa să nu poţi să intri în posesia bunului imobil, pentru că nu s-a făcut evacuarea.", arată oficialul heima.ro.

Tocmai de aceea, puţini sunt cei care ajung să se înhame la un asemenea proces. Şi de obicei, este vorba despre cunoscători ai pieţei imobiliare, oameni care nu vor să îşi cumpere locuinţe pentru uz propriu.

„De obicei, clienţii care participă la acest gen de procedură sunt clienţii informaţi, care vin însoţiţi de avocaţi sau agenţi imobiliari specializaţi. Sunt, de cele mai multe ori, investitori, oameni care vor să speculeze un anumit moment din piaţă. Ei ştiu exact despre ce este vorba, nu au temeri cu privire la subiect şi aşteaptă cel puţin a doua licitaţie pentru a face o achiziţie.", spune Mihaela Alexandroiu, manager Re/Max-Bastion.

Iar bancherii reputaţi au puterea de a recunoaşte faptul că proprietăţile executate silit nu îi ajută cu nimic. Ba chiar îi încurcă.

„Lumea de afară se întreabă acum cum rezistă o piaţă cu credite neperformante de 14%, poate 17%. Ce fac băncile cu creditele neperformante? Să fim serioşi, nu fac nimic. Puţinele credite pe care le avem nu se pot executa şi piaţa nu te ajută, dar nici nu poţi să le dai degeaba", a declarat Mişu Negriţoiu, directorul general al ING Bank România.

Chilipirurile de la executările silite - excepţia, nu regula

De la prima licitaţie se poate ajunge cu uşurinţă la a opta, aşa cum s-a întâmplat chiar de curând în cazul unui apartament din Deva. Asta înseamnă 16 luni, timp în care banca a mers în pierdere, iar proprietarul a stat liniştit în casa lui, fără să mai plătească rate către bancă. În tot acest timp, banca a ţinut de preţul iniţial cât a putut de mult.

„Chilipirurile sunt excepţia, nu regula, în acest moment. Băncile, cele care ar fi cele mai interesate să execute şi să vândă acele bunuri, preferă să aducă bani de acasă, decât să vândă la preţuri mai mici decât acum trei-patru ani. Iar în tot acest timp, posibilii cumpărători stau şi aşteaptă ca executarea silită să le dea posibilitatea de a cumpăra un bun imobil sub preţul pieţei. Iar potrivit calculelor noastre, niciodată, din martie 2010 până acum, preţul pe metru pătrat nu a fost mai mic decât cel de pe piaţa liberă.", arată Ştefan Neagu.

În anii de dinaintea boom-ului imobiliar, cele mai multe credite au fost luate pentru apartamente, deci este mult mai probabil ca mai multe astfel de locuinţe să ajungă în executare silită, decât alte tipuri de bunuri, cum ar fi casele sau terenurile. Tranzacţiile prin licitaţii merg mult mai uşor în oraşele mari, cum ar fi Capitala. În Bucureşti, un apartament poate să fie adjudecat la a doua sau a treia licitaţie. Totuşi, creditele ajunse în executare silită sunt cele mai multe în provincie, cea mai afectata zonă fiind Moldova.

Articol postat de Mircea Vinteanu

Sursa Imopedia