Apartamentele comuniste au preț de vânzare peste valoarea reală. De ce acceptă cumpărătorii această situație?

Multe dintre apartamentele noi, construite înainte de criza financiară, nu mai îndeplinesc cerințele recente ale potențialilor cumpărători. Locuințele vechi ar întruni cele mai importante criterii ale clienților actuali, însă prețul acestora nu reflectă calitatea construcției, iar românii se plâng constant de acest lucru.

Imaginea Bucureștiului este încă departe de cea a marilor metropole ale lumii, deși suprafața și numărul locuitorilor îi permit să concureze cu nume precum Amsterdam, Bruxelles sau Munchen. În ciuda faptului că s-au făcut schimbări în ultimii 20 ani, deși există inițiative de înfrumusețare a spațiilor publice sau a clădirilor istorice, culoarea predominantă în București rămâne gri, iar numărul proiectelor noi este insuficient pentru o capitală europeană.

Boom-ul imobiliar dinaintea crizei financiare nu e reușit să acopere nici pe departe nevoia de locuințe resimțită la nivelul Capitalei, iar apartamentele vechi reprezinta nu mai puțin de 90% din unitățile scoase la vânzare. Cu toate că avantajele clădirilor noi sunt incontestabile față de clădirile comuniste, prețul locuințelor vechi este egal sau, în multe cazuri, chiar mai mare decât cel al apartamentelor noi.

„Există apartamente în piață, scoase la vânzare cu un preț nejustificat de mare. Uneori, proprietarul își evaluează locuința fără a lua în seamă prețul pieței sau activitatea imobiliară, astfel că prețul inițial de listare nu este într-o marjă realistă. Când unui cumpărător îi place o proprietate, este important să se consulte cu agentul care îl reprezintă, iar acesta ar trebui să îi ofere o analiză de piață”, declară pentru IMOPEDIA.ro Ileana Preda, președinte APAIR.

Cartierul și suprafața locuibilă, marile atuuri ale apartamentelor vechi

În București, este posibil ceea ce în alte mari orașe ale lumii este de neconceput: prețul unui apartament vechi de 30 ani, dintr-o cladire neizolata termic, cu instalații electrice și țevi neschimbate, poate depăși prețul unui apartament dintr-o clădire nou-construită, cu lift modern și scară proaspăt zugrăvită. Și cum o clădire din anii ‘80 nu poate fi calificată drept istorică, justificând astfel prețul ridicat, apare natural întrebarea „de ce?”, mai ales în contextul economic actual, când numărul cumpărătorilor este redus.

„Locuințele vechi din Capitală vor continua să fie supraevaluate datorită lipsei de contraofertă, generată de doi factori majori: zona și suprafața locuibilă”, a subliniat Andrew Prelea, președintele Ozone Homes, în cadrul forumului Business Review.

Cele mai multe ansambluri rezidențiale ridicate în ultimii ani sunt amplasate la marginea orașului, în foste zone agricole. Primăria nu a ținut pasul cu dezvoltările frenetice dintre 2004 și 2008, astfel că cei mai mulți proprietari din aceste zone sunt condiționați de automobile, deoarece cele mai apropiate stații ale mijloacelor de transport în comun sunt prea departe. Dezvoltatorii au reușit, în unele zone, să colaboreze cu autoritățile pentru a prelungi traseul unor autobuze, însă acestea sunt insuficiente pentru a acoperi nevoia celor care locuiesc aici.

„În nicio altă capitală a lumii, nu este considerat că locuiești în afara orașului, dacă te afli la 7 km depărtare de centrul orasului, pentru că oamenii beneficiază de un sistem de transport în comun bine pus la punct, care le facilitează accesul către orice punct al orașului”, a explicat reprezentantul Ozone Homes.

Pe de altă parte, multe dintre locuințele construite înaintea crizei financiare au suprafețe considerate inaccesibile acum. Dacă înainte de 2008, clienții căutau cămine spațioase și aerisite pentru a scăpa de „cutiile comuniste de chibrituri”, în prezent, au realizat că este mult mai convenabil de întreținut un apartament cu dimensiuni reduse, dar decente. Iar dezvoltatorii se plâng de faptul că stocul existent de locuințe noi nu poate fi adaptat acestor cerințe, deoarece nu permite legislația în vigoare. Mai mult, prețul per metru pătrat este mai mic în cazul apartamentelor noi, însă având suprafețe mari, prețul final ajunge prea ridicat pentru niște cumpărători care depind de creditele ipotecare, într-o perioadă în care condițiile impuse de bănci sunt extrem de rigide.

Prețul locuințelor vechi ar putea scădea cu încă 20%

Proprietarii sau dezvoltatorii sunt dornici să vândă, iar clienți ar exista din plin, însă marea problemă actuală a sectorului imobiliar rămâne lipsa finanțării. Cei mai mulți constructori sunt dependenți de ajutorul instituțiilor financiare, astfel că numărul proiectelor rezidențiale noi, cu apartamente cu suprafețe mai mici și prețuri minime, va rămâne redus în viitorul apropiat. Raman locuintele vechi, care satisfac cerințele actuale, însă sunt scoase la vânzare cu prețuri care nu le reflectă calitatea. Cum și cumpărătorii depind de relaxarea condițiilor bancare, cum recentele evenimente economice le-au schimbat percepțiile și pretențiile, corecția prețului va trebui să continue, spun specialiștii.

„Prețul apartamentelor vechi va continua un traseu descrescător și ar mai putea scădea cu încă 20%. Prețul acestor unități este în continuare prea mare, având în vedere calitatea unităților, iar cei mai mulți proprietari au pretenții nerealiste”, a declarat Ștefan Gheorghiu, general manager Impact, în cadrul „Focus on Real Estate”.

Mircea Vinteanu - Realtor & CRS - Elite Imobiliare Constanta

Sursa: Imopedia