Creare cont Login
elite-imobiliare.ro » dreptul cumparatorului de a fi informat (ii)
Vezi ofertele mele salvate


Categorii

Știri și noutăți

PromoReclama

Opinii Clienţi:

Promo

Informatii Cumparatori:


Dreptul Cumparatorului de a fi informat (II)

In calitate de Cumparator ai dreptul sa iti alegi singur locuinta, sa iti organizezi vizitele la proprietati, sa negociezi singur pretul, sa analizezi documentele proprietatii, cele ale tranzactiei si sa perfectezi achizitia locuintei mult visate. Toate acestea le poti face singur. Ai dreptul acesta. Inseamna ca ai ales, te-ai hotarat deja si ti-ai spus:

Nu vreau sa lucrez cu agenti imobiliari
Avantajele faptului ca nu lucrezi cu agenti imobiliari sunt doua: nu platesti comision si nu te increzi intr-o terta persoana cand este vorba de interesele tale, adica risti mai putin. Ceea ce trebuie sa faci este sa... fii agent imobiliar pentru catva timp, pana iti cumperi casa. Asta inseamna ca trebuie sa iti faci rost de anunturile proprietarilor, asa cum fac agentii imobiliari. Poti afla anunturile de la particulari de pe diverse site-uri. Poate asa vei avea informatia pe care o au agentii imobiliari. Nu va mai trebui sa semnezi contracte pe capota masinii, santajat ca altfel nu afli unde este proprietatea de vanzare pe care te-a invitat agentul sa o vezi. Este ok? Bun! Acum esti agent imobiliar!

Pregateste-te bine
In ziua in care apare anuntul  dat de Proprietar, acesta primeste o multime de telefoane. Pare ca toata lumea este interesata de proprietatea lui, la pretul din anunt sau cel cerut de vanzator pentru prima oara. Dar nu este asa, iar Proprietarul va afla asta in curand. Pana atunci, insa, va crede ca pretul lui este unul foarte bun, un pret care a suscitat atat interes din piata. Tocmai de aceea va fi foarte greu sa negociezi cu Proprietarul in primele zile de la primul anunt. El va avea multe vizionari programate si foarte, foarte multe sperante. Ce este de facut? Cu mici exceptii, in care Proprietarul vinde la un pret foarte jos si trebuie sa ai mare noroc ca tocmai tu sa fii cel ce o cumpara, regula spune ca trebuie sa contactezi Proprietarul dupa primul val de telefoane, val ce se linisteste in mai putin de 15 zile, de regula. Atunci nu va mai fi sunat pentru anunt si va fi si dispus sa primeasca oferte cu pret mai apropiat de cel al proprietatilor similare care s-au vandut recent. Trebuie sa intelegi ca atunci cand isi vinde casa, Proprietarul isi vinde – de fapt – caminul, locul unde a trait, locul unde a iubit. Intotdeauna, pentru Proprietar acea locuinta va valora mai mult in ochii lui decat in cei ai oricarei alte persoane. Acolo a trait o buna parte din viata, astfel incat este atasat emotional de locuinta lui. Iar asta se va vedea in pret. Este de inteles, asa vei face si tu cand vei vrea sa vinzi. Totusi, in calitate de Cumparator, stiind acest lucru, iti poti stabili singur ce proprietati si cand doresti sa le vizionezi. Invata sa citesti:

Documentatia proprietatii
Ceea ce urmeaza sa achizitionezi este descris in documentatia proprietatii. Sa nu fii surprins daca afli ca suprafata din acte este diferita fata de cea din anunt. Mie mi s-a intamplat sa fie chiar de mai mult de 20 mp. Nici agentul si nici Proprietarul habar nu aveau, declarativ, care era suprafata reala. Pe agent l-am inteles ca a luat anuntul dintr-o anumita sursa, l-a postat pe un portal imobiliar si a vazut proprietatea si documentatia proprietatii odata cu mine. Pe drum l-am testat sa vad daca stie proprietatea intreband daca are doua grupuri sanitare. Evident ca nu avea dar a preferat sa ma minta decat sa piarda un client. In schimb, proprietarii, oameni simpli, chiar cred ca nu stiau cum se calculeaza suprafata utila. Asa ca trebuie sa te pregatesti un pic, sa stii ce inseamna cadastru, ce inseamna intabulare. Ai nevoie sa de convingere sa primesti documentele casei inainte sa negociezi pretul. Ai nevoie de pregatire juridica daca vrei sa te asiguri singur ca nu sunt probleme legale pentru acea locuinta. Te mai poate ajuta notarul, care ar fi bine sa fie un colaborator al tau dar...... Daca nu te pricepi la acestea, ar fi bine sa apelezi la un profesionist: agentul imobiliar si.... tine minte care sunt:

Drepturile Cumparatorului
Din nicio legislatie nu ar trebui sa lipseasca urmatoarele drepturi ale unui Cumparator de proprietati:

  1. Ai dreptul sa consulti un avocat inainte sa semnezi orice contract. Daca agentul te forteaza sa semnezi pe loc, iar tu vrei sa semnezi in aceste conditii, atunci adauga o clauza prin care se stabileste o perioada de timp in care avocatul tau poate revedea, modifica sau recomanda sa denunti unilateral contractul, fara penalizari;
  2. Ai dreptul sa stii pe cine reprezinta agentul in tranzactie. Trebuie sa stii daca este agentul vanzatorului, daca este agentul cumparatorului (care iti reprezinta DOAR tie interesele) sau este doar agent de tranzactie, adica interesul lui este ca tranzactia sa se incheie intre ACEST cumparator si ACEST vanzator. Trebuie sa stii cine il plateste pe agent: tu, vanzatorul sau ambele parti (de regula, in Romania, ambele parti sunt comisionate, aceasta fiind si una din cauzele pentru care serviciile imobiliare din tara noastra sunt – percepute a fi – de slaba calitate);
  3. Ai dreptul sa primesti un raport de informare (dezvaluirea vanzatorului) privind starea cunoscuta a proprietatii. In acest raport vanzatorul ar trebui sa iti spuna, spre exemplu, daca are igrasie sau daca instalatia din baie are defectiuni.
  4. Ai dreptul sa primesti, in scris, bunurile care se vand odata cu proprietatea (sunt incluse in pretul de vanzare). Uneori aceste informatii sunt incluse in raportul de informare de la punctul precedent. Bunurile trebuie sa fie mentionate in detaliu – cu specificarea marcii, modelului si seriei, acolo unde este posibil – si vor fi prevazute ca anexa la (ante-) contractul de vanzare-cumparare;
  5. Ai dreptul sa inspectezi casa cu un profesionist, iar antecontractul sa nu fie valabil daca raportul acestuia a dezvaluit vicii ascunse.
  6. Ai dretul sa soliciti, in Oferta de Cumparare si/sau in antecontract, o perioada suficient de mare pentru a obtine finantare pentru achizitia proprietatii. Aceasta perioada este cuprinsa, de regula, intre 30 si 60 de zile, desi au fost cazuri cand banca a acordat creditul si dupa expirarea unei perioade de 60 de zile;
  7. Ai dreptul sa stii daca pentru acea proprietate sunt si alte Oferte de Cumparare valabile. Agentul imobiliar are obligatia sa iti spuna si daca exista Oferte Acceptate sau Oferte de Cumparare valide dar ale caror conditii nu au fost inca indeplinite.
  8. Ai dreptul sa faci o Oferta de Cumparare, in forma scrisa, in care sa precizezi si anumite conditii in care oferta ta este valabila (se numeste oferta cu clauza suspensiva). Oferta poate avea valabilitate si de cateva ore dar, cel mai frecvent, se utilizeaza Oferte de Cumparare de pana la 48 de ore.
  9. Ai dreptul sa nu lucrezi cu un agent imobiliar. Daca doresti sa economisesti banii de comision sau, pur si simplu, nu vrei sa lucrezi cu un agent imobiliar, ai dreptul acesta.
  10. Ai dreptul sa negociezi comisionul agentului imobiliar. Desi majoritatea agentilor cer 3% de la cumparator, plus 3% de la vanzator, sunt si agenti care negociaza si mai jos de 500 de EUR insa sunt si agenti care comisioneaza o singura parte si atunci situatia este echitabila pentru toate partile. Nu uita ca sunt si agenti reprezentanti ai vanzatorului pentru care nu trebuie sa platesti niciun comision.

Cu siguranta ca mai sunt si alte drepturi pe care nu le-am mentionat anterior. Important este sa iti stii drepturile dar si riscurile la care te supui. De aceea sunt unele:

Recomandari pentru Cumparatori
Sa nu crezi ca oferta pe care ai vazut-o pe un anumit portal este la vanzare printr-un agent imobiliar. Sunt foarte rare cazurile acestea. Aproape intotdeauna, daca vei cauta bine, vei gasi si anuntul proprietarului pentru ca asa a aflat agentul de proprietar: printr-un anunt public de vanzare, anunt preluat de oe diferite surse. Daca vrei ca un agent imobiliar sa iti prezinte proprietatea, intreaba-l ce servicii iti ofera, daca ESTE AGENTUL TAU REPREZENTANT( daca da esti in avantaj maxim) sau COMISIONEAZA AMBELE PARTI si negociaza-ti comisionul INAINTE de a semna contractul cu agentul imobiliar. Nu te lasa intimidat sau santajat cu “daca nu semnati nu mergem la vizionare”. Citeste contractul inainte de a semna, negociaza clauzele si completeaza pe contract. Da, exact! Modifica clauze, adauga clauze, acolo, pe loc, cu pixul. Daca asta te invita agentul sa faci in masina sau in parcare, iar tu ai acceptat sa te intalnesti cu el pentru o vizionare fara a avea un contract semnat – doar nu crezi ca face cineva munca pe gratis, nu? – atunci trebuie sa iti negociezi bine contractul. Trebuie sa stii ca in conformitate cu prevederile emise pentru protectia consumatorilor,  agentul ar fi trebuit sa iti prezinte un raport de piata, cu proprietati similare, inainte de a te invita sa semnezi un contract. Iar contractul trebuie sa prevada anumite clauze obligatorii, din care clauza prin care tu poti rezilia sau chiar denunta (unilateral) contractul ar trebui sa fie inclusa in contractul pe care ti-l prezinta agentul.

Pentru a nu plati comision agentului imobiliar, unii cumparatori isi trimit rudele, prietenii sau alte cunostinte pentru a vedea proprietatea si apoi iau legatura cu proprietarul. Nu este frumos dar se practica. Pe de alta aparte, daca ai semnat cu agentul imobiliar un contract pentru vizionarea unei proprietati, trebuie sa stii ca in instanta sunt putine sanse sa castigi. Daca vrei sa lucrezi cu un agent imobiliar atunci negociaza-ti bine contractul si respecta-l. Daca nu vrei sa lucrezi cu agentii imobiliari, atunci nu semna nimic cu agentul imobiliar, dar nici nu-l pune pe drumuri. Desi pentru tine, pentru acea tranzactie, agentul nu pare sa faca multe, sa stii ca lipsa de reglementare, concurenta neloiala, evaziunea fiscala generalizata si lipsa de pregatire sau experienta, il determina pe agent sa munceasca gratis pentru zeci de proprietari si alte zeci de cumparatori. Nu il judeca prea aspru pentru ca nu are o viata usoara. Si... daca te vei hotari sa economisesti comisionul agentului imobiliar si sa faci tu munca acestuia – incepand cu platile efectuate de acestia, cu numeroase telefoane si vizionari, continuand cu negocierile de pret si verificarea documentatiei proprietatii – vei afla chiar pe pielea ta ca nu este usor deloc sa fii agent imobiliar in Romania. Totusi, daca vrei sa fi sigur ca esti protejat, ca faci si cumperi exact ce ti-ai dorit, ca ai langa tine profesionistul care te indruma si negociaza pentru tine pretul si toate conditiile,  recomandarea mea este sa iti angajezi un agent imobiliar care lucreza in sistem de reprezentare (este membru intr-o Asociatie Profesionala, ai unde sa il reclami si ai unde sa il gasesti – viziteaza-i biroul – este platit DOAR DE TINE, iti reprezinta doar tie interesele, lucreaza cu formulare si semneaza cu tine un contract, iti inspira incredere, iti cauta proprietati, le vizioneaza si negociaza pretul pentru tine si abia apoi te invita sa vii sa le vezi, se ocupa de toate actele si procedurile de inchidere a tranzactiei). Daca alegi un agent care face intermediere, vei plati la fel sau mai scump dar bugetul tau va fi serios afectat pentru ca agentul nu ti-l va proteja, nu va tine cu tine iar la negociere va incerca sa te convinga ca acea proprietate este cea pe care o cauti si ca trebuie sa plusezi la pret.

Decizia este doar a ta.

  Citeste in continuare >> Asigura-te ca esti in avantaj avand propriul tau agent ........

 

 

    

     Postat de  Mircea Vinteanu - Realtor & CRS -

     Elite  Imobiliare  Constanta - Elite Vision And Consulting

Data publicarii: 2012-05-20

Opinii clienti:

Momentan nu exista opinii postate.

Oferte exclusive

Ultimele Oferte

España - Chalet con estilo en venta, Rincón de Loix - Benidorm / Spania
España - Chalet con estilo en venta, Rincón de Loix -  Benidorm / Spania

Dormitoare: 4


499.000 Euro
Villa impresionante en venta - Rincón de Loix - Benidorm / Spania
Villa impresionante en venta - Rincón de Loix -  Benidorm / Spania

Dormitoare: 6


1.350.000 Euro
Marbella - Apartament magnific cu 3 dormitoare si terasa de 112 mp - Spania
Marbella - Apartament magnific cu 3 dormitoare si terasa de 112 mp - Spania

Dormitoare: 3

Suprafata utila: 100 mp

Confort: Lux


580.000 Euro
Marbella - Duplex spectaculos in zona rezidentiala exclusivista - Spania
Marbella - Duplex spectaculos in zona rezidentiala exclusivista - Spania

Dormitoare: 4

Suprafata utila: 386 mp

Confort: Lux


2.750.000 Euro
Apartament de lux cu 2 dormitoare in Marbella - Spania
Apartament de lux  cu 2 dormitoare in Marbella - Spania

Dormitoare: 2

Suprafata utila: 93 mp

Confort: Lux


269.000 Euro
Vezi toate ofertele
PromoReclama

©2011 www.elite-imobiliare.ro. All rights reserved.            Webdesign: Webdesign, creare site-uri web si magazine virtuale Găzduire: Gazduire web si inregistrare domenii Promovare: Catalog firme si companii